Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde açılan tapu iptal ve tescil davası, en sık görülen gayrimenkul davalarındandır. Başlıca sebepler ve dikkat edilecek hususlar.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açık kaydıdır ve kural olarak doğru kabul edilir. Ancak bazı durumlarda tapudaki kayıt, gerçek hak sahipliğini yansıtmaz. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası ile kaydın düzeltilmesi istenebilir.
Yolsuz tescil
Hukuken geçerli bir sebebe dayanmadan yapılan tescil yolsuz tescildir. Bu durumda ayni hakkı zedelenen kişi, tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir. Ancak tapu kaydına güvenerek iyi niyetle hak edinen üçüncü kişilerin kazanımları kanunla korunur.
Davanın başlıca sebepleri
- Muris muvazaası: Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterdiği bağışlama işlemleri
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve karşı tarafla anlaşarak taşınmazı düşük bedelle devretmesi
- Ehliyetsizlik: Ayırt etme gücünden yoksun bir kişi tarafından yapılan devir işlemleri
- Hata, hile veya korkutma ile yapılan işlemler
- Haricen yapılan satış sözleşmesine rağmen tescilden kaçınılması gibi durumlarda tescile zorlama talepleri
Yetkili ve görevli mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu kural kesin yetki kuralıdır ve taraflarca değiştirilemez.
Tedbir kararı önemlidir
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, davanın sonucunu etkileyebilir. Bu nedenle davayla birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının talep edilmesi çoğu zaman büyük önem taşır.
Tapu iptal davalarında deliller ve süreler dava sebebine göre farklılık gösterir. Dava açılmadan önce tapu kayıtları, devir belgeleri ve tanık durumunun ayrıntılı olarak incelenmesi gerekir.