Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirebilir. Başlıca tahliye sebepleri ve dikkat edilmesi gereken süreler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracıyı korumaya yönelik özel kurallar öngörür. Kiraya veren, kira süresi dolduğunda dahi kiracıyı ancak belirli sebeplerin varlığı hâlinde tahliye ettirebilir.
Başlıca tahliye sebepleri
- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracıya yazılı olarak süre verilip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmişse, kira süresinin sonunda tahliye istenebilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhütteki tarihte tahliye etmemesi.
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım: Kiralananın kullanımını imkânsız kılan bir çalışma gerekmesi.
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi veya yakınları için ihtiyacı.
- On yıllık uzama süresinin dolması: Belirli koşullarla, herhangi bir sebep gösterilmeksizin fesih bildirimi yapılabilir.
Süreler hayati önem taşır
Tahliye sebeplerinin büyük çoğunluğu, kanunda öngörülen kısa sürelere bağlıdır. Örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Sürelerin kaçırılması hâlinde sözleşme bir yıl daha uzar ve talep o yıl için ileri sürülemez.
Önce arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye talepleri de dahil olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayalı bazı talepler icra takibi yoluyla da ileri sürülebilir.
Hangi yolun izleneceği somut duruma göre değiştiğinden, ihtarname gönderilmeden önce hukuki değerlendirme yapılması önerilir.